美国房产投资,你需要了解这些重点

JH, 06/12 16:03

在美国买房到卖房,涉及到的问题会较多,提前咨询、仔细规划是投资美国房产的必修课。

今天盘点了美国房产投资的部分常见问题,希望能为大家在美国投资置业提供参考。

买房与贷款

没有绿卡可以买房吗?

美国大部分投资项目都向非美国居民开放,所以没有绿卡也可以买房。

没有绿卡是否可以贷款?

没有绿卡也是能够贷款的,并且由于贷款增加了杠杆,用好了还能提高投资收益。

申请贷款需要的条件?

银行主要考察贷款人的还款能力。对于美国当地居民来说,银行会根据其过去两年的工资证明,报税表及信用积分等来判断是否发放贷款。

绿卡居民与非绿卡居民交税有没有区别?

没有区别,税率相同。只在报税的抵扣上会略有不同,基本没太大的区别。

什么时候买房合适,移民前还是移民后?

移民后买房主要看是否报税和报税的多少,如果购买的房产价格高于报税时填写的年收入是会有麻烦的,所以建议在报税之前、甚至在登陆之前就买房会比较好。

哪些银行可以用中国收入证明来贷款?

汇丰银行、工行、华美银行、国泰银行等都可以。

已经报过税了,但收入不高还能贷款吗?

对于已经报过税但收入不高的投资人,美国很多的正规的贷款机构还是能够贷款的,不过它的利率会高一点,同样的条件下,可能高出1%到2%。

目前银行贷款利息?

目前美国整体利率比较低,利率大多数在百分之四以上。具体贷款的利息取决于贷款的金额和贷款年限。比如贷款5年,其利率就会低一些,7年稍微高一点,15年就更高了。

用公司还是个人名义买房?

用公司或个人名义买房,主要是看对责任的限定。如用公司来买房,可能需要报公司的税表,同时公司需要给股东开K1的税表。如果是个人,报税就会简单一些。

一般新移民最多可以贷多少?

有绿卡,信用积分好的情况下可以贷款70%的金额。如果没有绿卡,那么每个银行能贷到的数目不同,但大多数都在50%到60%(视个人资产和收入情况而定)。

投资美国房地产的税费

在买房时产生的费用:

  • 第一类:贷款的利息和贷款的那些point,还有房产税,这些可以在报税时抵扣。

  • 第二类:与房屋交易有关的费用,比如产权,产权保险、律师费、产权登记费,这些不可以抵税。

  • 第三类:与申请房屋贷款有关的一些费用,例如物业的估值费用,信用报告费用,还有贷款的手续费、银行或者贷款公司的审核费或者行政费、文件费,这些与贷款有关的费用是不能抵税的,也不能加在房屋的成本之上。

  • 第四类:是房屋的保险,利用火险、地震保险等,它同样也不能抵税,也不能附加在房屋的成本之上,是一个纯粹的费用的支出。

房屋持有期间产生的费用:

  • 房产税:大概是买价的1%-3%不等。

  • 保险费:主要是火灾保险,一年大概1000~3000美元(若小区在洪水区,还有洪水险)。

  • 物业费:(如果小区有物业管理),每年费用100-2000美元不等,看小区环境。

持有期间,有哪些费用可以抵税?

  • 自住房:在发生的费用里面,房地产税和贷款利息可以用作抵税。

  • 出租房:所有与该房产的一些必要的和合理的费用都可以抵税,如之前提到的地产税、保险费、管理费、贷款利息等,这些都可以抵租金收入。

  • 折旧费:折旧费按照年限换算。住宅折旧27.5年,商业地产是39年。假如一套房子是275万美元,那么每年的折旧费就是10万美元。

(本文来源:上海境华出入境服务有限公司)

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